RESPUESTA:
La utilización del derecho de representación el día de la celebración de la junta de propietarios puede dar más de un quebradero de cabeza a los administradores de fincas en cuanto a la falta de una adecuada regulación legal acerca del momento y modo de hacer valer este derecho de representación que pueden conferir los comuneros a un tercero, por no querer o no poder acudir el día de la convocatoria a una junta de propietarios. Desde luego, la casuística sobre este derecho del comunero es amplia, aunque la regulación del problema escasa, como ocurre con otros muchos problemas que se ven obligados a sufrir los profesionales de la administración de fincas, sin que, además, la parquedad de la LPH dé soluciones a estas y otras muchas cuestiones. De todos modos, vamos a tratar una que, aunque no se detenga mucho la doctrina en ella, sí que puede suscitar dudas con respecto a si cualquier comunero puede hacer valer en cualquier momento las representaciones que ostente de otros comuneros que no han asistido y se las han entregado para que haga uso por ellos de su derecho de voto.
Pues bien, en primer lugar, hay que precisar que este derecho de conferir la representación a tercero para que sea utilizada en una junta de propietarios está recogido y reconocido en el artículo 15 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, que establece en su apartado primero que «La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario». El problema es que la LPH ya no dice nada más sobre este extremo y hay que recurrir a la interpretación de esta opción que tienen los comuneros con arreglo al resto de normas que integran la LPH; en concreto, a cómo se forma la junta de propietarios ab initio y si es este el momento en el que debe hacerse valer esta opción, o, por el contrario, puede utilizarse esta en cualquier otro momento en el que se dé inicio a la votación para que un comunero pueda hacer valer sus derechos de voto concedidos por otros comuneros, o, incluso, la opción de que un tercero ajeno a la comunidad lo haga con respecto a los derechos de representación conferidos por los comuneros, ya que sabemos que esta opción del ejercicio de la representación no es exclusiva de cesión de un comunero a otro, sino que podría darse el caso, por ejemplo, en el que los comuneros cedieran su representación para una junta en concreto a un ajeno a la comunidad, como podría ser un letrado que ejerciera su carácter de representante en la junta de varios propietarios, lo que sería perfectamente válido al no existir limitación alguna en el ejercicio de este derecho.
La representación, como señala Royo Martínez, tal y como es descrita en la teoría general de la capacidad y el negocio jurídico, requiere que una persona (representante) actúe jurídicamente en nombre de otro (representado) y con efectos respecto del patrimonio del representado, lo que ocurre en el caso de la Propiedad Horizontal en el que quien acude a la junta con el escrito firmado por el representado ocupa su lugar en la junta en la misma forma y extensión como si aquél lo hiciera, admitiéndose, incluso, que el representado, cuando confiere la representación al comunero o a un tercero, pueda trasladarle cuál es el sentido de su voto; es decir, que el representado, bien podría utilizar al momento de la votación votos positivos, negativos y/o abstenciones al mismo tiempo, de tal manera que debería individualizar los votos de cada uno, para que constara expresamente. Nótese que los votos positivos de los representados o las abstenciones les impedirían de poder impugnar más tarde los acuerdos, ya que no se trata de ausentes, sino de presentes representados, recordando que a los ausentes que no dicen nada ni se oponen en el plazo de 30 días tras la notificación de los acuerdos, el Tribunal Supremo sí que les ha concedido legitimación para impugnar los acuerdos aunque se presuma que su voto fue positivo por esa ausencia de oposición.
Pero, como decimos, los representados pueden votar lo que quieran y así hacérselo saber al representante que utiliza su presencia en la junta para hacerlo valer. No obstante, para responder a la cuestión relativa a cuándo puede hacer valer el representado este derecho hay que hacer notar que, en primer lugar, el representado deberá identificarse ante la mesa que presida la junta para hacer constar, al inicio de la junta siempre, cuáles son las representaciones que ostenta para que la mesa haga el cómputo de presentes y representados, para, con ello, excluir a los ausentes y saber cuáles son las personas presentes y representadas que van a ejercer su derecho de voto y para la válida constitución de la junta, lo que es importante y trascendente, o mejor dicho, necesario para esta primera cuestión de la constitución, pero, también, para todo aquellos que afecte al quórum de los votos a alcanzar para que se tengan por aprobados o rechazados los acuerdos incluidos en el orden del día. Quiere esto decir, que no valdría que el representado exhibiera las representaciones una vez iniciada la junta de propietarios, cuando va a darse inicio a la votación, por ejemplo, ni al final de la junta de cada anualidad para proceder a la renovación de cargos como punto último del orden del día, – en cuyo caso habría que tener por no válidas las representaciones por utilización extemporánea- ya que hemos señalado que el ejercicio de la acreditación de este derecho es siempre ab initio y que nunca se puede utilizar durante el desarrollo de una junta de propietarios, ya que, y esto es importante, si comienza la junta y el representado no ha dado a conocer que llevaba representaciones de terceros, estos serían tenidos por ausentes a todos los efectos, ya que la cesión de este derecho de un comunero a otro o a un tercero solo tiene eficacia jurídica no por el mero acto de ejercitar el comunero la cesión de su representación por escrito al comunero (art. 15.1 LPH), sino por la advertencia expresa del representado al inicio de la junta de que detenta una o varias representaciones en su poder y que las desea hacer valer al momento de la constitución de la junta y de las votaciones de cada acuerdo. Una vez hecho esto se les tiene por representados a todos aquellos que ha citado con la circunstancia de que es tan obvio que este derecho debe ser ejercitado siempre al comienzo de la junta, y no durante ni al final, de que el administrador de fincas deberá comprobar si los comuneros que han cedido su derecho están al corriente en el pago de sus deudas y no son morosos, ya que difícilmente podría aceptarse el uso del derecho de representación durante el desarrollo de la junta, y sin haberlo advertido antes de que los llevaba encima el representado, cuando, de ser así, no se podría advertir si pueden o no votar, ya que el impedimento de votar también se ejecuta al inicio de la junta, que es cuando se debió efectuar por el representado esta alegación de que en su momento iba a utilizar el derecho que le había sido conferido por uno o varios propietarios. Por último, señalar que el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal prevé la asistencia personal a la junta de propietarios o, alternativamente, por representación, pero lo que no cabe es la utilización simultánea de ambos mecanismos, por lo que de comparecer el día de la junta el comunero que había conferido la representación queda revocada la autorización concedida y quien ejercitará su derecho será el propietario, aunque lo hiciera una vez iniciada la junta, ya que su presencia ya estaba acreditada desde el inicio por la circunstancia de que el representado ya la había hecho valer.
ANSWER:
The use of the right of representation on the holding of the meeting of owners can give more of a headache for property managers about the lack of adequate legal regulations about when and how to enforce this right representation that can confer the villagers to a third party, not wanting or unable to attend the day of convening a meeting of shareholders. Of course, this law casuistry commoner is broad, but little regulation problem, as with many other problems that are forced to suffer the professional property management without also the paucity of LPH provide solutions to these and many other issues. Anyway, let’s try one that, though not much is stopping the doctrine in it, yes it may raise doubts as to whether any commoner can enforce at any time the representations that holds other community members who have not attended and the have delivered to make them use their right to vote.
Well, first, it should be noted that the right to grant proxy to a third party to be used at a meeting of owners is collected and recognized by Article 15 of Law 49/1960 of 21 July on Property Horizontal, which states in its first paragraph that «attendance at the general assembly shall be personal or legal or voluntary representation, it suffices to establish a writing signed by the owner.» The problem is that the LPH does not say anything more on this end and we must resort to the interpretation of this option for the villagers under other rules that integrate with LPH; specifically, how the joint owners ab initio is formed and if this is the time that must be enforced this option, or, conversely, can be used this at any other time in which meeting were put to the vote for a commoner to pursue their voting rights granted by other community members, or even the option of a third party outside the community to do regarding representation rights conferred by the community, because we know that this option the exercise of representation is not unique assignment of a commoner to another, but could be the case, for example, in which the villagers give up their representation for a board specifically to a stranger to the community, as it could be a counsel to exercise his capacity as representative on the board of several owners, it would be perfectly valid in the absence of any limitation on the exercise of this right.
The representation as Royo Martinez says, as is described in the general theory of capacity and the legal business, require a person (agent) to act legally on behalf of another (pictured) and effects on the heritage of the principal, what happens in the case of the Horizontal Property where anyone who attends the meeting with the writing signed by the principal takes his place on the board in the same manner and extent as if one did, admitting even that represented when granting the proxy to the commoner or a third party, may transfer you what the meaning of his vow; ie that represented either could be used at the time of positive, negative and / or abstentions votes shall at the same time so that should identify the votes of each to consist explicitly. Note that the positive votes of the represented or abstentions would prevent them from being able to challenge later agreements, as it is not absent, but present represented, remembering the absent do not say anything or oppose within 30 days of notification of the agreements, the Supreme Court has granted itself to standing to challenge the agreements but presumed that their vote was positive for the absence of opposition.
But, as we say, those represented can vote whatever they want and let them know so representative using their presence on the board to make it count. However, to answer the question of when the principal can enforce this right is to be noted that, first, the principal must identify officer presiding at the meeting to be stated at the beginning of the board always representations which holds the table to make the computation of present and are represented to thereby exclude missing and know what people are present and represented that they will exercise their right to vote and to validly the board, what is important and significant, or rather necessary for this first issue of the constitution, but also for all those who affect the quorum of votes to reach for that have approved or rejected by the agreements included on the agenda.
Does this mean that it would not exhibit the representations represented once initiated joint owners, when it will be started to vote, for example, or at the end of each annual meeting to proceed with the renewal fees as last item of the day – in which case you’d need not valid representations extemporaneously use as we have pointed out that the exercise of accreditation of this right is always ab initio and can never be used during the development of a board of owners since, and this is important, if the board and the principal begins has not released wearing representations of third parties, these would be counted absent for all purposes, and that the assignment of the right of a another community member or a third party not only has legal effect by the mere act of exercising the commoner the transfer of its representation in writing to the commoner (art. 15.1 LPH), but by the express warning shown at the beginning of the board that holds one or more representations in his possession and that wish to avail at the time of the constitution of the board and the feedback of every deal. Once done you have represented them for all those who have cited the fact that is so obvious that this right must always be exercised at the beginning of the meeting, not during or at the end of the property administrator shall check if the community members who have given their right are current in the payment of their debts and are not in default, as it could hardly accept the use of the right of representation in the course of the meeting, without having warned before wearing above the principal, when, if so, could not warn whether or not they vote, and the impairment of voting also runs at the start of the meeting, when he had to make the represented this argument in his time would use the right had been conferred by one or more owners. Finally, note that Article 15 of the Condominium Act provides personal assistance to the joint owners or, alternatively, by proxy, but that does not fit is the simultaneous use of both mechanisms, so to appear on board which conferred the commoner representation is revoked the authorization and who exercise their right will own, even if he did once initiated the meeting, as their presence was already accredited from the outset by the fact that the principal and asserted had.
